2013-03-17 16:31
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對2013年的產業市場來說,基本有5大主題或焦點:分別是:1.成立產業投資信託,釋放零售產業的價值、2.改善依斯干達大馬的基本設施,吸引更多海外直接投資、3.延長與銜接新的輕快鐵路線,建立馬新高鐵系統、4.推行政府資產再發展計劃,例如發展樹膠研究院附近地帶、建立大馬城等,以及5.合併與收購或落實私有化計劃,加強一些產業發展商的潛能。
產業投資信託具吸引力
產業投資信託包括零售產業投資信託,潛在強大吸引力,主要是盈利可觀、回酬保持偏高,同時,也可作為業者的對衝通貨膨脹工具。
大型資本的零售產業投資信託,表現超越馬來西亞的產業投資信託公司,包括吉隆坡綜合指數,其中一些交易,甚至比新加坡產業投資信託理想。
大馬零售產業投資信託的表現,比新加坡零售產業投資信託擁有較大的成長潛能,我們預計投資者的強大購興與享有稅務獎掖,鼓舞更多企業推出零售產業投資信託,以釋放產業價值。
不少首要的購物商場乃私營企業,或是由產業發展商/財團擁有,這意味有大批的資產將注入現有/新的產業投資信託,巴生河流域擁有價值124億令吉的零售產業投資信託廣場,總出租面積達到1千710萬平方尺,另外,接下來3年將有1千270萬平方尺的新零售空間加入供應市場。
依斯干達去年吸資204億
龐大的投資流入依斯干達大馬經濟走廊,2012年首11個月,投資額達204億令吉,使到累積投資增至1千零51億令吉(各個領域),在677億令吉的投資流量,其中64%來自本地投資者,其餘的36%來自海外投資。2006年以來,去年流入依斯干達大馬的投資最強勁。
另外,本地與海外發展商紛紛進入依斯干達經濟走廊,尤其是Medini最為明顯,土地售價已達到每平方尺200令吉的高位,比一年前的每平方尺38令吉翻了幾倍,這可能是Legoland、公主港室內主題公園、沿海公路以及柔佛Premium Outlets先後完工,產生一股發展催化劑,也是努沙再也的主要產業計劃。
不少發展商通過Medini進駐
Medini是吸引力的中心,雖然這裡是租賃契約土地,不過,已有不少產業發展商通過Medini進駐依斯干達大馬經濟走廊,Medini是唯一提供特別獎掖的區域,分別有10年免稅期、可自由取得資金與勞力供應資源;同時,豁免土著與海外固打限額(分別是40%與50%、UEM置地的公主港與East Ledang也豁免實行該項措施)。
新加坡發展商Ascendas與大亨林榮福,已進軍UEM置地(UEMLAND,5148,主板產業組)的格邦努沙再也,中國產業發展商碧桂園集團也參與依斯干達Waterfront的Danga Bay產業計劃。
Ascendas集團準備耗時9年、分3個階段興建工藝園,料將推動依斯干達大馬的商業產業計劃,工藝園佔地368英畝,包括量身訂造工廠、空置地供量身訂造工廠用途,半獨立式建好工廠、獨立式建好工廠及商業產業。
努沙再也工業地的需求相當令人鼓舞,儘管過去幾年,該地區的地價已大幅上漲,每平方尺40令吉,比2009年的24令吉高。
碧桂園9億購Danga Bay首要濱海地皮
中國的碧桂園集團以每平方尺376令吉,或9億令吉,向依斯干達Waterfront控股,收購Danga Bay的首要濱海地皮,為依斯干達大馬的土地交易,設定新的價格指標。
碧桂園集團計劃總值180億令吉的綜合產業發展計劃,整個計劃分3階段推行,產業類型包括豪華俱樂部、商業大樓、購物商場、高檔共管公寓以及服務公司。
產業售價偏高仍受追捧
依斯干達大馬經濟走廊最新推出的產業售價保持偏高,UEM置地的Imperia@Puteri Harbour、Teega@Puteri Harbour,分別以每平方尺725令吉,以及750令吉的售價推出,與巴生河流域一些產業價格不相上下;另外實達集團(SPSETIA,8664,主板產業組)在新山(靠近新柔長堤)推出的Setia Sky 88計劃,以每平方尺1千令吉推售,奠下新的指標售價,意外的是,本地與海外買家的購興保持鼓舞。
前來依斯干達大馬的旅客,在Legoland、公主港家庭主題公園開張營業後,吸引更多的遊客。在學校假期的週末,Legoland的訪客達到每週1萬5千人。
UEM置地成最大受惠者
柔佛的許多酒店投宿率幾乎滿座,Traders酒店與286個客房的Legoland開張啟用後,加上2013年新的水上主題公園,預料將改善依斯干達大馬目前供應有限的酒店狀況。
在依斯干達大馬,產業價格上漲,最大的受惠者是UEM置地,因為該公司擁有最大的土地資源,在努沙再也擁有1萬1千英畝;另外,擁有4千英畝的依斯干達濱海區,也是主要的開發商,最近收購Medini與週邊地區1千470英畝的雙威集團也不例外,CREST建築(CRESBLD,8591,,主板產業組)是依斯干達另一家發展商,擁有大約3千英畝的土地。(參考圖表1&2)
新輕快鐵線放眼2015完工
格拉那再也輕快鐵線延長工程的興建,於2012年2月開始進行,至今已完成30%,至於延長安邦線工程則於不久前展開,整個工程預計耗資70億令吉之間,放眼2015年完工,延期1年推行主要是收購土地的事項有拖延,延長路線將經過首邦市―USJ、蒲種與Glenmarie,終站是布特拉高原,預料這些地區的未開發土地與相關發展商將成主要的受惠者。
政府再發展計劃獲注目
政府一些獲市場高度注目的再發展計劃包括:位於雙溪毛糯樹膠研究院地段的發展,佔地2千330英畝,發展總值100億令吉,在這之前,公積金局屬下的Kwasa私人有限公司,以每平方尺22令吉,或23億令吉的代價,收購一塊地段,並分割成幾塊介於20至200公頃的土地,視用途而定,以加速推行發展工程。
樹膠研究院地段的成功發展,也因為建設交通中心樞紐,以及開闢一塊佔地160英畝的綠色公園,視大藍圖獲州政府的批准程度。
位於新街場的大馬城,佔地460英畝,發展總值150億令吉,包括興建1萬7千間的單位、當中4千間為可負擔價位的房屋,工程仍未展開;不過,基於其所在的策略性地點(連接吉隆坡市中心最後一塊土地),加上興建捷運站及單軌火車等銜接系統,相信市場需求保持可觀。
佔地22英畝的武吉免登市中心,發展總值50億令吉,前為半山芭監獄的綜合產業發展計劃,地主為城市發展局控股。
其他再發展計劃包括位於葛京路的地段,莫實得控股(BSTEAD,2771,主板貿服組)以1億零700萬令吉,或每平方尺190令吉,向母公司武裝部隊基金局收購該片土地,準備發展類似珍珠白沙羅格式的城鎮。
結語:
鑒於產業領域價值深具吸引力,一些發展商可能選擇收購同業的股權,而不是直接購買土地,大股東可能掌握機會將被低估的資產私有化,在巴生河流域、檳城與依斯干達大馬擁有地產的業者,被私有化的機會較高,屆時,產業市場的財團將重新排名,並展現新的面貌。
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